El Real Decreto 390/2021 que recoge este cambio entró en vigor el 2 de junio y las CCAA ya pueden multar

A principios de mes entró en vigor un real decreto sobre la certificación de eficiencia energética (CEE) de los edificios que puede suponer un terremoto para el mercado del alquiler vacacional.

El pasado 1 de junio de publicó en el BOE, el RD 390/2021, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que establece la obligatoriedad de contar con el certificado energético de la vivienda para poder alquilársela a los turistas.

Tras la entrada en vigor, todos los propietarios están obligados a anunciar su vivienda de alquiler vacacional con el certificado energético y a incluirlo en los contratos de arrendamiento, y también en el caso de la venta. Las comunidades autónomas serán las encargadas tanto de registrar los certificados, como de supervisar que se cumple la normativa y, en el caso de que sea necesario, imponer las sanciones económicas correspondientes.

La normativa establece un régimen sancionador con importes que van desde los 300 hasta 6.000 euros, dependiendo de la infracción cometida. En concreto, existen tres tramos: en el caso de las infracciones leves, las multas están entre 300 y 600 euros; mientras que en el caso de las infracciones son graves, la sanción se moverá entre 601 y 1.000 euros. Y si se trata de una infracción muy graves, la multa será de entre 1.001 y 6.000 euros. Es decir, se mantienen los importes que se aplican en el caso de la venta o el alquiler de una vivienda habitual o segundas residencias.

Qué puede motivar una sanción

Según recoge el Real Decreto 7/2015, estas son las situaciones en el ámbito de la certificación energética de los edificios que se enmarcan dentro de cada caso:

Infracciones muy graves, con multas de 1.001 a 6.000 euros

• Falsear la información en la expedición o registro de certificados de eficiencia energética.
• Actuar como técnico certificador sin reunir los requisitos legalmente exigidos para serlo.
• Actuar como agente independiente autorizado para el control de la certificación de la eficiencia energética de los edificios sin contar con la debida habilitación otorgada por el órgano competente.
• Publicitar en la venta o alquiler de edificios o parte de edificios, una calificación de eficiencia energética que no esté respaldada por un certificado en vigor debidamente registrado.
• Igualmente, serán infracciones muy graves las infracciones graves previstas en el apartado 4 (infracciones graves), cuando durante los tres años anteriores a su comisión hubiera sido impuesta al infractor una sanción firme por el mismo tipo de infracción.

Infracciones graves, con multas de 601 a 1.000 euros

• Incumplir las condiciones establecidas en la metodología de cálculo del procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
• Incumplir la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de donde se ubique el edificio, para su registro.
• No incorporar el certificado de eficiencia energética de proyecto en el proyecto de ejecución del edificio.
• Exhibir una etiqueta que no se corresponda con el certificado de eficiencia energética válidamente emitido, registrado y en vigor.
• Vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario.
• Igualmente, serán infracciones graves las infracciones leves previstas en el apartado 5 (infracciones leves), cuando durante el año anterior a su comisión hubiera sido impuesta al infractor una sanción firme por el mismo tipo de infracción.

Infracciones leves, con multas de 300 a 600 euros

• Publicitar la venta o alquiler de edificios o unidades de edificios que deban disponer de certificado de eficiencia energética sin hacer mención a su calificación de eficiencia energética.
•  No exhibir la etiqueta de eficiencia energética en los supuestos en que resulte obligatorio.
• La expedición de certificados de eficiencia energética que no incluyan la información mínima exigida.
• Incumplir las obligaciones de renovación o actualización de certificados de eficiencia energética.
• No incorporar el certificado de eficiencia energética del edificio terminado en el Libro del edificio.
• La exhibición de etiqueta de eficiencia energética sin el formato y contenido mínimo legalmente establecidos.
• Publicitar la calificación obtenida en la certificación de eficiencia energética del proyecto, cuando ya se dispone del certificado de eficiencia energética del edificio terminado.
• Cualesquiera acciones u omisiones que vulneren lo establecido en materia de certificación de eficiencia energética cuando no estén tipificadas como infracciones graves o muy graves.

Al margen de todo lo anterior, la normativa añade que “en los casos en que el beneficio que el infractor haya obtenido por la comisión de la infracción fuese superior al importe de las sanciones en cada caso señaladas en el apartado precedente, la sanción se impondrá por un importe equivalente al del beneficio así obtenido. En la graduación de la sanción se tendrá en cuenta el daño producido, el enriquecimiento obtenido injustamente y la concurrencia de intencionalidad o reiteración”.

Las sanciones pueden ser inmediatas (hasta para las plataformas)

El Real Decreto 390/2021 no incluye carencia alguna para implantar la obligatoriedad. Por tanto, confiesan desde el Ministerio, “las comunidades autónomas ya podrían multar”. Y el régimen sancionador no solo se va a aplicar a los propietarios, sino también a las plataformas especializadas en el alquiler vacacional.

En su caso, desde la cartera liderada por Teresa Ribera explican que “lo habitual sería incurrir en una infracción leve por no publicitar el certificado energético de una vivienda, porque la normativa les obliga específicamente a ello”.

El artículo 17.3 establece que “toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética, de acuerdo con lo dispuesto en el correspondiente documento reconocido”.

Las sanciones pueden ser impuestas de oficio (esto es, por los funcionarios de la Consejería de Energía o Industria o del ente específico de energía que pueda tener una autonomía) o bien, a través de una denuncia de un ciudadano (por ejemplo, un inquilino que detecte que el certificado energético no se encuentra en el contrato de arrendamiento o cualquier otro consumidor).

Ahora bien, el Ministerio también afirma que “el objetivo último tanto del Gobierno como de las comunidades autónomas no es la sanción. Lo primero es avisar, informar y que se conozca la normativa con el fin de promover la mejora de los edificios en lo que se refiere a su eficiencia energética (saber cuánto se consume y cuánto se puede ahorrar, mejorar la situación de confort de la vivienda, alquilar un apartamento más confortable con menos coste…)».

En qué casos es obligatorio y cuáles son las exenciones

Los cambios incluidos en este Real Decreto no solo se aplican a las viviendas vacacionales (considerados inmuebles residenciales privados), sino que también se extienden a otros como hoteles, hostales, pensiones, moteles, edificios destinados al alquiler turístico, residencias de estudiantes, residencias para la tercera edad…; categorías que se incluyen en inmuebles residenciales públicos, siempre y cuando superen los 500 m2 de superficie útil total.

También están, entre otros, los edificios penitenciarios, los inmuebles de uso deportivo (gimnasios, polideportivos…), los lugares de culto, los destinados al transporte de personas (aeropuertos, estaciones…), los de uso comercial (tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales y similares), los de restauración (caferías, bares, restaurantes…) o los culturales (teatros, cines, museos, auditorios, centros de congresos, salas de exposiciones, bibliotecas…).

En estos casos, y siempre que tengan más de 500 m2 de superficie útil total, la certificación se aplica sobre la totalidad del inmueble y, como establece la Disposición final tercera de la normativa, tienen un plazo de 12 meses para obtener el certificado, aunque no se vendan o no se alquilen. Es decir, tienen hasta principios de junio de 2022.

En el caso de las exenciones, la normativa incluye, por ejemplo, los edificios protegidos oficialmente por su valor arquitectónico o histórico, las construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años, o los edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales También están exentos los edificios independientes (que no esté en contacto con otros inmuebles), cuya superficie útil sea inferior a 50 m2. Esta excepción se aplica a todas las viviendas, también a las vacacionales.

Cómo se consigue el certificado, cuál es su vigencia y cuánto cuesta

Lo primero que conviene recordar es que se trata de un documento que incluye la calificación de la eficiencia energética y consumo de un edificio o parte de éste (como una vivienda), así como información del procedimiento, la descripción de sus características energéticas y las recomendaciones de mejora viables.

La calificación debe registrarse en un organismo oficial de la comunidad autónoma correspondiente para que tenga el carácter de certificado. El certificado energético debe ser expedido por un técnico competente elegido libremente por el propietario que esté en posesión de cualquier titulación académica y profesional habilitante para la redacción de proyectos, la dirección de obras o la dirección de ejecución de obras de edificación. Esto es, arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos.

Su vigencia es de 10 años y, pasado ese plazo, el propietario será responsable de la renovación o actualización conforme a lo que establezca el órgano regional competente. Y en cuanto al precio, éste no está regulado por ley, sino que se basa en la oferta y la demanda, y se ve influido por factores como las dimensiones del inmueble o la oferta de profesionales certificadores.