MEDIDAS PARA ARRENDAMIENTOS DE USO DISTINTO DE VIVIENDA DE PYMES Y AUTÓNOMOS. COVID-19

ANÁLISIS DEL REAL DECRETO- LEY 15/2020 DE 21 DE ABRIL AL RESPECTO DE LOS ARRENDAMIENTOS

El RDL 15/2020, de 21 de abril de 2020, de medidas urgentes y complementarias para apoyar la economía y el empleo diferencia en su articulado 1 y 2, los arrendamientos cuando el arrendador sea un gran tenedor o no.

¿Qué se entiende por gran tenedor? Serán considerados grandes tenedores a efectos del RDL, aquellos arrendadores que posean más de diez inmuebles, excluidos los garajes y trasteros o posean un inmueble con una superficie construida de más de 10.500 m2.

 Por tanto, podemos encontrarnos en dos situaciones:

1.- Si nuestro ARRENDADOR es un GRAN TENEDOR:

Existe una moratoria obligatoria, y por tanto de aplicación automática desde que el arrendatario la solicite al arrendador. ¿existe plazo para solicitar dicha MORATORIA? Si, efectivamente el artículo 1 del RDL, exige que para que opere dicha moratoria, el inquilino tiene la obligación de solicitarla al propietario del inmueble en el plazo de UN MES, desde la entrada en vigor del RDL15/2020, es decir, a partir del 23 de abril de 2020.

¿Es obligatoria dicha moratoria para el arrendador? Si, salvo que se hubiera alcanzado ya un acuerdo anterior entre ambas partes de moratorias o de reducción de la renta.

¿Cuánto tiempo puede durar esa moratoria que solicitemos? Afectará a todo el tiempo en que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes que no podrán superar, en ningún caso, los cuatro meses.

¿Cuánto tiempo dispongo para devolver esas cantidades? Dichas cantidades se abonarán sin intereses, y sin penalizaciones, mediante el fraccionamiento de dichas cuotas en un plazo máximo de dos años.

¿Qué ocurre si la duración de mi contrato es inferior a esos dos años? Pues que se ajustará a la duración máxima de ese contrato. Si por ejemplo queda un año en vigor de mi contrato, será ese plazo de un año el tiempo máximo para restituir fraccionadamente dichas cantidades.

2.- Si nuestro ARRENDADOR NO es un GRAN TENEDOR:

En este caso el RD-Ley no establece la moratoria obligatoria, establece que se PODRÁ PROPONER al arrendador el aplazamiento temporal de la renta al propietario del inmueble en el plazo de UN MES, desde la entrada en vigor del RDL15/2020,  de tal manera que se deja al arbitrio de las partes los acuerdo, habida cuenta que no establece como si opera con los grandes tenedores, ni plazo máximo de cuatro mensualidades, ni la devolución fraccionada en un máximo de dos años.

Lo que si enuncia es que se podrá disponer libremente por parte del arrendador, de la fianza, para hacer frente al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, debiendo el arrendatario eso sí, reponer el importe de la fianza dispuesto en el plazo máximo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a un año.

Por tanto, lo que se desprende del RDL es que incluso en el supuesto de cierre imperativo  de los establecimientos o locales  de negocio, el arrendatario no tiene derecho a suspender  el pago de la renta, entendiendo por suspensión la exoneración del pago de sus obligaciones mensuales, lo único que se contempla es una moratoria, y ello es así porque el arrendador, pese al cierre, ha cumplido con su obligación derivada del contrato de arrendamiento,  que según el artículo 1554 del Código Civil, es entregar la posesión de la cosa y mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa mientras dure el contrato de arrendamiento.

¿Qué ocurre si yo he alcanzado un acuerdo diferente a la moratoria con el arrendador, por ejemplo, la exoneración del pago de alguna mensualidad?

El RDL 15/2020, da seguridad Jurídica a aquellos acuerdos que las partes hayan alcanzado con carácter previo a la publicación del RD de tal manera que, por ejemplo, si yo antes del RD he acordado con el propietario del inmueble, otro acuerdo de otro tipo que no fuera la moratoria, como pudiera ser: la suspensión del contrato, la exoneración de alguna mensualidad o la reducción de la renta, se concede validez y, por tanto, seguridad jurídica a dicho acuerdo.

¿Qué ocurre en los arrendamientos de Industria?

Pues exactamente igual, ya que el RD asimila en su artículo 1 y 2 los arrendamientos de industria a los arrendamientos de uso distinto de vivienda sobre un bien inmueble destinado a una actividad económica, de manera que también en los arrendamientos de industria, donde por ejemplo se ha arrendado no solo el local sino también la actividad, se tendrá derecho a la moratoria.

¿Debe el arrendatario cumplir con algún requisito para exigir esa moratoria al arrendador?

Si, efectivamente el RD establece:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo, se requiere:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.