Nos encontramos en una comunidad de bienes o copropiedad, cuando un bien o derecho pertenece en común a dos o más personas, es decir, pertenecen en pro indiviso a varios propietarios. En ese caso, puede corresponder a una de esas personas una indemnización por uso exclusivo.
Por ejemplo, cuando una pareja compra una vivienda a partes iguales no estando casados en régimen de gananciales, de forma que cada uno es copropietario de la mitad, o cuando por herencia un bien pertenece a varios herederos, de manera que todos ostentan la titularidad o propiedad de una cosa o derecho pro indiviso.
Ahora bien, es muy habitual encontrarnos con que de forma exclusiva por uno de ellos, impide al resto de cotitulares puedan servirse del bien común, entonces
¿Qué ocurre cuándo varias personas son copropietarias de un piso o inmueble, pero solo una de ellas es quién la ocupa exclusivamente?
Esa utilización de forma unilateral y excluyente de un bien común vulnera el artículo 394 del Código Civil
» Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho».
Por tanto, el citado artículo 394 del Código, impide el uso exclusivo por uno o varios de sus cotitulares, en detrimento de otro u otros partícipes de la cosa poseída en comunidad.
Por ello, si dicho inmueble está siendo usado en exclusividad, condicionamiento del derecho de cualquier otro comunero, el copropietario que se ve privado de su derecho como medida principal, puede solicitar en los Tribunales:
1- el cese de ese uso exclusivo y por ende que se le permita su utilización, pero a su vez,
2-puede solicitar una indemnización que compense ese perjuicio por ese uso exclusivo, que debe ser abonado desde que cualquiera de los condueños lo reclama.
Ello está amparado en diversas Sentencias, las cuales consagran que el propietario que se ve privado de ese uso, puede solicitar una compensación, fundamentando dicha acción bien en el Artículo 1902 del Código Civil o en la acción subsidiaria de enriquecimiento injusto.
¿Cómo se puede calcular dicha indemnización?
El criterio más seguido por diversas resoluciones judiciales es fijar, mediante un informe pericial, la renta mensual que tendría la vivienda en el supuesto de que la misma estuviera alquilada, multiplicando dicho importe, por la cantidad de meses que ha durado la indebida ocupación, comenzando dicho cómputo para el cálculo, desde el momento en que existe una oposición expresa a dividir el resultado por el número de propietarios de la vivienda.
Así lo establecen diversas Sentencias de las Audiencias Provinciales:
AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 384/2015, de 14 de diciembre
El uso exclusivo por parte de uno de los coherederos conlleva la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, a favor de los demás comuneros desde que reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia 8.06.2015
«El uso exclusivo por parte de uno de los coherederos conlleva la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, a favor de los demás comuneros desde que reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás».
Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 1ª), sentencia 29.01.2016
«Ningún comunero tiene derecho a la posesión de la cosa común en su exclusivo beneficio, perjudicando con ello al resto de condóminos.
Siendo el uso exclusivo ilegítimo, existe derecho del comunero perjudicado a pretender una indemnización por la pérdida de un derecho de uso solidario, pues debe insistirse en que un comunero no puede disfrutar de manera exclusiva el bien común impidiendo su uso a los que gozan del mismo derecho.
El fundamento de esta acción en ocasiones se ha visto en la regla general del art. 1902 Código Civil y en otras, quizás con más propiedad, en el remedio subsidiario del enriquecimiento sin causa, acción puesta en juego en el presente proceso.
La acción de enriquecimiento injusto permite la revisión de determinadas atribuciones o incrementos patrimoniales que se producen, ya por transferencias patrimoniales a título de prestación, o como consecuencia de haber realizado inversiones en determinados bienes o de haber utilizado en provecho propio bienes ajenos o, en el caso, por la utilización en exclusiva de lo que corresponde a todos.
La doctrina del enriquecimiento injusto o sin causa permanece en nuestro Derecho como una secuela de las viejas condiciones, acciones personales recuperatorias que permiten obtener frente a quien ha resultado beneficiario la medida del enriquecimiento que ha experimentado, generalmente de forma correlativa al empobrecimiento de la contraparte.»